En este artículo, la segunda parte de una serie de dos capítulos, nos centramos en ayudarte a cerrar el trato, y repasamos los detalles legales una vez hayas encontrado la casa de tus sueños en Ibiza.
Si te has perdido el primer artículo, Comprar casa en Ibiza: por dónde empezar, léelo primero para que tengas una idea de cuáles deberían ser tus primeras consideraciones.
Así que ha llegado la hora de tratar el tema de la transmisión legal de la vivienda de un propietario a otro. Veamos.
NegoCIA, negoCia
Tu agente inmobiliario ayudará a ambas partes a llegar a un acuerdo sobre el precio de venta, a confirmar las condiciones por escrito y a continuación, comenzará la tarea de redactar un contrato. Un buen agente desempeñará un papel muy activo a la hora de negociar un precio y unas condiciones que convengan a ambas partes. Ten en cuenta que hasta el 5% + IVA del precio de venta de la casa que vas a comprar representa los honorarios del agente, así que, ¡ahora es el momento de negociar duro!
REDACTAR UN contratO
Aunque no es un requisito legal, la mayoría de operaciones de compraventa se ven confirmadas y reforzadas por un contrato privado (contrato de arras) entre el comprador y el vendedor, cuyas condiciones se establecen mediante una negociación entre los abogados de ambas partes. El vendedor se compromete a entregar la propiedad y el comprador pagará por ella el precio acordado. A la firma del contrato, el comprador realizará un primer pago como depósito del 10% y se fijará un plazo mínimo para la finalización (en general, tres meses).
Por lo tanto, la diligencia debida de la propiedad debe realizarse antes de la firma del contrato. También pueden aparecer otros asuntos en la debida diligencia que se han de incluir en este contrato.
Asegúrate de que todos los trámites financieros están en orden antes de embarcarte en esta fase. Si no estás en posición de terminar el proceso de compra en el tiempo asignado, te arriesgas a perder el depósito.
Del mismo modo, es esencial que el vendedor garantice que la propiedad cumple con todas las cuestiones que puedan surgir durante el proceso. Si no se cumplen a tiempo, el vendedor debería devolver el depósito al comprador y, además, pagar una indemnización de igual cuantía. Si tienes dudas, te recomendamos que hables con un experto, como por ejemplo Denise Klischan, especialista en derecho inmobiliario.
Escrituras
Una vez que se cumplen todas las condiciones y el aspecto financiero de la operación está en orden, se procede a la firma de la escritura ante un notario (la persona que da validez a contratos y acuerdos legales) y ante los representantes legales de ambas partes. Esta persona deberá asegurarse de que cada cláusula del contrato ha sido entendida por las partes antes de pasar a la siguiente.
CERTIFICA QUE TODO ESTÁ EN ORDEN
Antes de la firma definitiva del contrato, el comprador debe comprobar que esa propiedad cumple con todos los aspectos legales. Las casas en Ibiza suelen tener características únicas y diferenciadoras. Es raro, especialmente en el caso de viviendas más antiguas, que encuentres dos que sean idénticas. Muchas se construyeron, y quizás se ampliaron, a lo largo de un periodo de tiempo considerable y bajo gobiernos y regímenes políticos menos estrictos al respecto. En consecuencia, la probabilidad de que falten documentos legales o de que los informes que figuran en el Registro de la Propiedad sean inexactos, es muy alta.
Una comprobación en el Registro de la Propiedad te dirá quién es el titular de la propiedad y si tiene cargas hipotecarias o de otro tipo; consulta el catastro para delimitar su ubicación y sus límites y comprueba la licencia de edificación si es que fuera relativamente nueva. Las propiedades suelen estar registradas en ambos, aunque a menudo no por igual. Por lo tanto, hay que verificar los datos y corregirlos si es necesario.
También hay que revisar la cédula de habitabilidad para asegurarte de que cumple con la legislación vigente. Asimismo, se solicitará al vendedor el certificado energético y se comprobará que el pago de los impuestos locales (IBI) está al día.
Es posible que muchas propiedades antiguas no obtuvieran la cédula de habitabilidad en el momento de su construcción (tal vez porque no era necesaria en su día) o si la hay, que no refleje con exactitud el estado actual de la propiedad. No es realmente necesario tenerla, a no ser que vayas a solicitar un permiso de alquiler, pero la mayoría de abogados la exigen hoy día.
Uwe Richtberg de Ibiza One Luxury Real Estate, advierte que hay que prestar mucha atención a la cédula porque, si no la hay, puede resultar difícil que te concedan una hipoteca (si bien los bancos también realizan sus propias tasaciones), y no se concede la licencias turística a una vivienda que no la tiene. Si tienes que pedirla, es posible que tengas que esperar hasta 18 meses para conseguirla.
Además, actualmente no se están concediendo licencias de alquiler turístico y hay una moratoria hasta 2026.
Philip Gould y René Heinz de GHL Ibiza, creen que ser flexible es esencial para concluir con éxito el proceso de verificación, ya que es raro encontrar una casa en el mercado que se pueda decir que es 100% legal.
Hace diez años, cuando se vendía una finca por más de 800.000 € la gente obviaba si era legal o no y los abogados no exigían tanto papeleo. Hoy en día, esa misma propiedad puede valer más de 2 millones de euros en el mercado actual, por lo que los abogados están mucho más atentos. Además, el Gobierno actual está poniendo muchas trabas adicionales en el proceso.
Otra villa en la web de CW Luxury Villas
Muchos agentes de la isla hacen el trabajo duro de vender la propiedad y, sólo cuando empiezan a verificar los detalles con el abogado, descubren que sólo la mitad de la finca es legal o puede que nunca se pueda legalizar. No obstante, hay abogados y abogados: los hay que intentarán paralizar cualquier trato porque encuentran algo incorrecto, mientra que otros tratarán de encontrar soluciones. Philip Gould cree que un buen agente debería poder recomendarte a un abogado flexible.
En la mayoría de casos, la solución se reduce a que el comprador adopte una posición realista. Puede que el 10% de la vivienda que quieres comprar sea ilegal y nunca se legalice. En algunas zonas, si tiene más de diez años de antigüedad, el plazo habrá prescrito y no podrá ser derribada. Llegados a este punto, negocia el precio al máximo para lograr sacar el trato adelante. En otros casos, si la propiedad está ubicada en un área natural protegida, no se puede aplicar el derecho adquirido. La casa será susceptible de ser demolida o de recibir multas. Este es un tema muy delicado que debes revisar cuidadosamente.
COSTES ADICIONALES
Si tienes claro que quieres de comprarte la casa de tus sueños en Ibiza es esencial que introduzcas en la ecuación los costes adicionales de la transmisión y los impuestos de la vivienda.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles en las Islas Baleares es del 8% del valor de la vivienda en propiedades de hasta 400.000 €, y sube al 13% en propiedades de más de 2 millones de euros. Obviamente esto representa un pago extra considerable y deberá liquidarse dentro de los 30 días posteriores a la compra.
Asimismo, el Gobierno central aplica un impuesto anual sobre el patrimonio a los propietarios de viviendas no residentes. Recomendamos a cualquiera que esté considerando comprar una vivienda en las Islas Baleares que se familiarice con las cifras actuales del impuesto sobre patrimonio, ya que aquellas personas que compren una segunda propiedad a un precio elevado verán cómo se incrementa su pago final.
Si eres extranjero, recuerda que necesitas tener un NIE, y si eres de Reino Unido, necesitas un permiso especial para comprar una propiedad en suelo rústico. Esto incluye tanto suelo rústico simple como suelo rústico protegido.
Además de todo esto, tendrás que pagar los honorarios legales a tu abogado y las tasas notariales. Incluso tendrás que pagar por el privilegio de registrar la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Ibiza es un lugar maravilloso para encontrar un hogar y formar una familia. Desde Ibiza Spotlight te deseamos la mejor de las suertes en la búsqueda de la casa de tus sueños y esperamos que encuentres tu pequeño rinconcito del paraíso aquí en la Isla Blanca.
Teniendo todo esto presente y para buscar una propiedad en Ibiza, consulta nuestra sección de agencias inmobiliarias, donde encontrarás un amplio abanico de respetadas agencias locales.
FOTO PRINCIPAL: Villa Contact
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