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Comprar casa en Ibiza: los aspectos legales

En el capítulo final de esta serie de dos partes, repasamos todos los aspectos legales pertinentes a la hora de comprarte una propiedad en Ibiza.

En este artículo, la segunda parte de una serie de dos capítulos, nos centramos en ayudarte a cerrar el trato, y repasamos los detalles legales una vez que ya has encontrado tu hogar de ensueño en Ibiza.

Si todavía no has leido el primer artículo, Comprar casa en Ibiza: primeros pasos, léelo primero para que tengas una idea de cuáles deberían ser tus primeras consideraciones.

Así que ha llegado la hora de tratar el tema de la transmisión legal de la vivienda de un propietario a otro. Veamos.


NegoCIA, negoCia

Tu agente inmobiliario ayudará a ambas partes a llegar a un acuerdo sobre el precio de venta, a confirmar las condiciones por escrito y finalmente ponerse a la tarea de redactar un contrato. Un agente eficiente jugará un papel muy activo a la hora de negociar un precio y unas condiciones que sean apropiadas para ambas partes. Ahora es el momento de negociar hasta la extenuación.


REDACTAR UN contractO

Aunque no es un requisito legal, la mayoría de operaciones de compraventa se ven confirmadas y reforzadas por un contrato privado (contrato de arras) entre comprador y vendedor – cuyas condiciones son establecidas mediante una negociación entre los abogados de ambas partes. El vendedor acuerda entregar la propiedad y el comprador pagará el precio acordado por ella. A la firma del contracto, el comprador realizará un primer pago como depósito del 10% y se establecerá un período mínimo de finalización (en general, tres meses).

Asegúrate que todos tus preparativos financieros están en orden antes de pasar a esta fase. Si no estás en posición de terminar el proceso de compra en el tiempo asignado, te arriesgas a perder todo tu depósito.

Asímismo, es esencial que el vendedor se asegure de que la propiedad cumple con todas las cuestiones que puedan surgir durante el proceso, ya que si no se cumplen a tiempo significaría que debería devolver el depósito al comprador más una cantidad igual en compensación. Si tienes dudas, te recomendamos que hables con un experto profesional, como p. ej: Denise Klischan, especialista en derecho inmobiliario.


EscrituraS

Villa moderna con vistas al mar en la Urb. Vista Alegre (foto de la web CW Luxury Villas)

Una vez que se cumplen todas las condiciones y el aspecto financiero de la operación está en orden tendrá lugar la firma de la escritura frente a un notario público (la persona que da validez a contratos y acuerdos legales) y a los representantes legales de todas las partes. Esta persona deberá asegurarse que cada cláusula del contrato ha sido entendida por las partes antes de pasar a la siguiente.


CERTIFICA QUE TODO ESTÁ EN ORDEN

Antes de que firme finalmente el contrato, el comprador debería comprobar que esa propiedad cumple con todos los aspectos legales. Las casas en Ibiza por lo general tienen características únicas y diferenciadoras; es raro, especialmente en el caso de viviendas con más años, que se encuentren dos que sean idénticas. Muchas fueron construidas, y a veces levantadas como anexos de otras, durante un períodod considerable de tiempo y bajo diferentes gobiernos y regímenes políticos. La consecuencia de todo ello es que hay una alta probabilidad de que falten documentos legales o de que los informes que figuran en el Registro de la Propiedad sean inexactos.

Una comprobación en el Registro de la Propiedad te dirá quién es el titular de la propiedad y si tiene cargas hipotecarias o de otro tipo; consulta el catastro para delimitar su ubicación y sus límites y comprueba la licencia de edificación si es que fuera relativamente nueva.

También hay que revisar la Cédula de Habitabilidad, para asegurarse de que cumple con la legislación actual, después solicitar al vendedor el certificado energético y una comprobación de que el pago de los impuestos locales (IBI) están al día.


Las viviendas más antiguas no tendrán la cédula porque no era necesaria en su día o puede ser que, si la hay, no refleje con exactitud la condición actual de la propiedad. No es necesario tenerla pero la mayoría de abogados la exige hoy día.

Christian Wolf de CW Luxury Villas advierte sobre la cuestión de la cédula porque, si no la hay, puede que tengas más dificultades a la hora de obtener una hipoteca (aunque los bancos también llevarán a cabo sus propias valoraciones) y no se concede la licencias turística a una vivienda que no la tiene. Si vas a tener que pedirla, te vas a encontrar con la posibilidad de que tengas que esperar hasta 18 meses para conseguirla.

Philip Gould y Rene Heinz of GHL Ibiza son de la opinión de que es esencial adoptar un planteamiento de flexibilidad para concluir con éxito el proceso de verificación, ya que es bastante complicado encontrar una casa en el mercado que se pudiera decir que es legal al 100%.

Hace 10 años, cuando se vendía una finca por más de 800.000 € la gente obviaba si era legal o no y los abogados no precisaban de mucho papeleo. Hoy día el valor de esa propiedad en el mercado actual puede ser de 2 millones €, así que los abogados están mucho más vigilantes. Además, el gobierno actual está poniendo muchos más obstáculos en el camino.


Otra villa en la web de CW Luxury Villas

Muchas agencias de la isla están trabajando sin descanso para vender la propiedad y cuando empiezan a verificar los detalles con el abogado, se encuentran con que solo la mitad de la vivienda es legal o que simplemente no se puede legalizar. No obstante, hay abogados y abogados: los hay que intentan poner en piedras en el camino de cualquier trato porque encuentran algo erróneo y hay otros que intentarán encontrar soluciones. Philip Gould es de la opinión que una buena agencia debería ser capaz de recomendarte a un abogado flexible.

En la mayoría de casos, la solución se reduce a que el comprador adopte una posición realista. El 10% de la vivienda de tus deseos puede ser ilegal y puede ser que nunca sea legalizada, pero si tiene más de 10 años de antigüedad, el plazo habrá prescrito y no podrá ser derribada. Llegados a este punto, negocia el precio al máximo para lograr sacar el trato adelante.


COSTES ADICIONALES

Si tienes entre ceja y ceja la idea de comprarte una propiedad en Ibiza es esencial que introduzcas en la ecuación los costes adicionales de la transmisión y los impuestos de la vivienda.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles en las Islas Baleares es del 8% del valor de la vivienda en propiedades de hasta 400.000 €, y sube al 11% en propiedades de más de 1 millón de €. Obviamente esto hace subir considerablemente el coste de la operación y deberá ser finiquitado dentro de los 30 días posteriores a la compra.

Además, el gobierno central aplica un impuesto anual sobre el patrimonio, a los propietarios de viviendas no residentes. Recomendamos que cualquiera que esté considerando la compra de una vivienda en las Islas Baleares se familiarice con las cifras actuales del impuesto sobre patrimonio, porque aquellas personas que compren una segunda propiedad a un precio elevado verán cómo se eleva su pago final.

Ibiza es un lugar maravilloso para encontrar un hogar donde criar a tu familia. Desde Ibiza Spotlight te deseamos la mejor de las suertes en la búsqueda de la casa de tus sueños y esperamos que encuentres tu pequeño rinconcito del paraíso aquí en la Isla Blanca.

Toda la información es correcta en el momento de su publicación.


Teniendo todo esto presente, para buscar una propiedad en Ibiza, consulta nuestra sección de agencias inmobiliarias, donde encontrarás un amplio abanico de respetables agencias locales.

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